住宅ローン減税とは？まずは基本を整理

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・取得・増改築等をした場合に、一定の要件を満たすことで、年末の住宅ローン残高の一部が所得税などから控除される制度です。

国土交通省の公表情報では、控除率は年末の住宅ローン残高の0.7％。新築住宅等では、原則として最大13年間の控除が設けられています。
（※適用には合計所得金額2,000万円以下などの要件があります）

ただし、ここで注意したいのは、「借りた金額すべてが控除対象になるわけではない」という点です。住宅の性能区分ごとに、控除対象となる借入限度額が決められています。

2026年の新築住宅で確認したい大きなポイント

2026年以降の住宅ローン減税では、適用期限が延長される一方で、新築住宅はこれまで以上に「省エネ性能」との関係を確認することが重要になります。

家づくりの初期段階で見ておきたいポイントは、次の3つです。

2026年・2027年入居の新築住宅｜借入限度額の目安

2026年・2027年に入居する新築住宅について、住宅の環境性能ごとの借入限度額は次のように整理できます。

※上記は2026年・2027年入居の新築住宅について、国土交通省公表資料をもとに整理したものです。子育て世帯等とは、19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。実際の控除額は、年末時点の住宅ローン残高、所得税額、住民税額、入居時期、住宅の要件などにより変わります。

「借入限度額の差」＝「そのまま戻る金額」ではありません

ここは誤解が起きやすいポイントです。

たとえば、長期優良住宅・低炭素住宅の借入限度額は4,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円です。この差は2,500万円ありますが、2,500万円がそのまま戻ってくるわけではありません。

住宅ローン減税は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％をもとに計算します。借入限度額いっぱいまで住宅ローン残高があると仮定した場合、制度上の上限イメージは次のようになります。

2028年以降も見据えるなら、省エネ基準だけで止まらない視点を

2026年・2027年だけで見ると、省エネ基準適合住宅も住宅ローン減税の対象に含まれています。

一方で、国土交通省の公表資料では、2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅について、原則として住宅ローン減税の適用対象外とする方針が示されています。ただし、登記簿上の建築日付などによる経過的な扱いも示されているため、個別の確認が必要です。

注文住宅は、土地探し・設計・建築確認・着工・完成・入居までに時間がかかります。検討を始めた時期と実際の入居時期がずれることもあるため、制度の年度だけでなく、建築確認や入居時期のスケジュールまで含めて確認しておくことが大切です。

注文住宅で確認したい5つのこと

住宅ローン減税を活用したい場合、注文住宅では「建てたあとに確認する」のでは遅くなることがあります。設計や資金計画の段階で、次の項目を確認しておきましょう。

• 入居予定時期
  住宅ローン減税は、入居時期によって適用される制度内容が変わる場合があります。
• 建築確認の時期
  2028年以降の省エネ基準適合住宅の取り扱いなど、建築確認の時期が関係する項目があります。
• 住宅の性能区分
  長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のどれに該当するかを確認します。
• 必要書類の取得方法
  建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書など、性能を証明する書類の取得が必要になる場合があります。
• 床面積・所得・立地の要件
  床面積要件や所得要件、2028年以降の災害レッドゾーンに関する要件も確認が必要です。

性能を上げれば必ず得？大切なのは「総額」で見ること

住宅ローン減税の借入限度額だけを見ると、より高い性能区分を目指したほうが有利に見えるかもしれません。

長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅には、税制面だけでなく、快適性や光熱費、将来の資産価値という観点でも検討する価値があります。

一方で、高性能な仕様にするほど、建築費用が上がるケースもあります。そのため、住宅ローン減税だけで判断するのではなく、建築費、住宅ローン、税制優遇、月々の返済、将来の暮らしやすさまで含めて、総額で考えることが大切です。

注文住宅では、デザインと性能を同時に考える必要があります

大きな窓、吹き抜け、2階リビング、テラス、開放的な間取り。こうしたデザインは、住まいの魅力を高める一方で、断熱性や日射取得、空調計画とのバランスも重要になります。

つまり、注文住宅では「好きなデザインを先に決めて、あとから性能を合わせる」のではなく、初期プランの段階からデザインと性能を一緒に組み立てることが理想です。
実際にイニハンスでは、大開口の窓や吹き抜けといった開放的なデザインを採用しながらも、第三者機関によるBELS評価（星6つ・ZEH水準）を取得した実例があります。

住宅ローン減税の制度をきっかけに、省エネ性能や認定住宅のことを早めに確認しておくと、資金計画も設計もブレにくくなります。

イニハンスで相談できること

イニハンスでは、土地探しから設計・施工まで、家づくり全体を見ながらご相談いただけます。

住宅ローン減税を活用したい場合も、制度だけを切り離して考えるのではなく、建てたい家のイメージ、必要な性能、予算、土地条件、入居時期をふまえて、現実的な資金計画を一緒に整理することが大切です。

「自分たちの場合、どの性能区分を目指すべきなのか」
「住宅ローン減税を考えると、どのタイミングで何を確認すればいいのか」
「デザインを諦めずに、性能も確保できるのか」

こうした疑問がある方は、早い段階でご相談ください。家づくりの方向性が固まりきる前だからこそ、選択肢を広げられることがあります。

まとめ｜2026年の住宅ローン減税は、家づくりの初期段階で確認を

2026年以降の住宅ローン減税は、制度が延長される一方で、新築住宅では省エネ性能や証明書類の確認がより重要になります。

注文住宅の場合、性能区分はあとから簡単に変えられるものではありません。どの性能を目指すのか、必要書類を取得できるのか、入居時期に制度が合っているのかを、設計や資金計画の初期段階で確認しておくことが大切です。

税制優遇を上手に活用しながら、デザインも性能も、将来の暮らしやすさも大切にする。そんな家づくりを考えている方は、ぜひ一度イニハンスへご相談ください。